Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento cuando un inmueble urbano cambia de dueño, por una compraventa, una herencia o una donación, y grava solo el aumento de valor del suelo, no el de la construcción.
En una venta lo paga quien vende. En una herencia o una donación lo paga quien recibe el inmueble. No hay que confundirlo con la ganancia patrimonial del IRPF, que es un impuesto distinto que se declara en la renta.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, aprobado tras la sentencia del Tribunal Constitucional que anuló el sistema anterior, hay dos formas de calcular el impuesto y puedes pagar por la que te salga más barata.
Fórmula de la plusvalía municipal
Método objetivo
Cuota = valor catastral del suelo × coeficiente × tipo impositivo
El valor catastral del suelo es el que figura en el recibo del IBI del año de la venta. El coeficiente depende de los años que has tenido el inmueble (hasta 20 años) y lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, sin superar los coeficientes máximos que se actualizan cada año por ley. Si lo has tenido menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos. Como cambia cada año y en cada municipio, la calculadora te pide el coeficiente: consúltalo en tu ayuntamiento.
Método real
Cuota = (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total) × tipo impositivo
Aquí se parte de la ganancia real que figura en las escrituras y se toma solo la parte que corresponde al suelo, según el peso del suelo en el valor catastral. Para comprobar si hay ganancia no se suman los gastos ni los impuestos de la compra o de la venta (notaría, registro, ITP, IVA).
Si no hay ganancia, no hay impuesto
Si vendes por un precio igual o inferior al que pagaste, no hay incremento de valor y no tienes que pagar plusvalía. Debes declararlo ante el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta.
Cómo usar la calculadora de plusvalía municipal
- Escribe el precio de compra y el precio de venta que figuran en las escrituras.
- Copia del recibo del IBI el valor catastral total y el valor catastral del suelo. También puedes consultarlos en la Sede Electrónica del Catastro.
- Indica los años de tenencia: el tiempo entre la compra (o la herencia) y la venta.
- Escribe el coeficiente que aplica tu ayuntamiento para esos años de tenencia.
- Escribe el tipo impositivo de tu ayuntamiento, que no puede superar el 30 %.
- La calculadora muestra la cuota con los dos métodos y te dice cuál te conviene.
Ejemplos de cálculo
En los ejemplos usamos un coeficiente de 0,15 y un tipo del 29 % solo como referencia: los de tu municipio pueden ser distintos.
Ejemplo 1: compraste un piso por 150.000 € y lo vendes por 190.000 € a los 10 años. El valor catastral es de 90.000 €, de los que 36.000 € son del suelo (40 %). Método objetivo: 36.000 × 0,15 = 5.400 € de base y 5.400 × 29 % = 1.566 €. Método real: 40.000 × 40 % = 16.000 € de base y 4.640 € de cuota. Te conviene el objetivo: pagas 1.566 €.
Ejemplo 2: el mismo piso se vende por 160.000 €. Método real: 10.000 × 40 % = 4.000 € de base y 1.160 € de cuota, menos que los 1.566 € del objetivo. Te conviene pedir el método real y ahorras 406 €.
Ejemplo 3: si lo vendes por 140.000 €, pierdes 10.000 € respecto a la compra. No hay incremento de valor y la plusvalía es de 0 €.
Cómo interpretar el resultado
La cifra grande es la cuota más baja de los dos métodos, que es la que puedes pagar. Debajo ves el detalle de cada método y cuánto ahorras eligiendo el más favorable. El método real suele salir mejor cuando la ganancia es pequeña o cuando el valor catastral del suelo es alto en comparación con el precio; el objetivo, cuando has ganado mucho dinero con la venta.
El resultado no incluye bonificaciones. Muchos ayuntamientos aplican descuentos de hasta el 95 % en las herencias entre padres, hijos y cónyuges, y algunos reducen el valor catastral durante unos años tras una revisión catastral. Revisa la ordenanza de tu municipio.
Recuerda los plazos: en general, 30 días hábiles desde la venta o la donación y seis meses desde el fallecimiento en las herencias, prorrogables hasta un año si lo pides.
Errores frecuentes
- Usar el valor catastral total en lugar del valor del suelo en el método objetivo.
- Sumar gastos al precio de compra para justificar que no hay ganancia: para este impuesto se usan los valores de las escrituras sin gastos ni tributos.
- Aplicar el coeficiente de otro año o de otro municipio. Cambian con cada ley de presupuestos y con cada ordenanza.
- Confundirla con el IRPF. La ganancia de la venta también se declara en la renta, aparte de la plusvalía municipal.
- Dejar pasar el plazo, lo que supone recargos e intereses.
Si estás comprando con préstamo, puedes estimar la cuota en la calculadora de hipoteca, y para calcular cuánto ha subido el precio en porcentaje, la calculadora de porcentajes.
Aviso y fuentes
Es una estimación del impuesto con los datos que escribes. Los coeficientes máximos se actualizan cada año y cada ayuntamiento fija en su ordenanza fiscal su propio coeficiente (que no puede superar el máximo legal) y su tipo impositivo (hasta el 30 %). No incluye bonificaciones ni reducciones municipales, como las que muchos ayuntamientos aplican en las herencias entre familiares o tras una revisión catastral, ni exenciones especiales como la dación en pago de la vivienda habitual. Para elegir el método real tienes que solicitarlo y acreditar los valores con las escrituras. Consulta la ordenanza de tu ayuntamiento o a un asesor fiscal antes de presentar la autoliquidación.
Fuentes: Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), artículos 104 a 110; Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre.
Webs oficiales para comprobar los datos:
Los cálculos se hacen en tu navegador: no guardamos ni enviamos los datos que escribes. Más información en el aviso legal.