Calculadora de hipoteca

¿Qué es una hipoteca y qué es la cuota?

Una hipoteca es un préstamo para comprar una vivienda en el que la propia casa sirve de garantía. Lo devuelves en cuotas mensuales durante un plazo que suele ir de 15 a 30 años. Cada cuota tiene dos partes: los intereses que cobra el banco y el capital, que es lo que reduce tu deuda. Esta calculadora de hipoteca te dice cuánto pagarás al mes y cuánto te costará el préstamo en total.

Cómo usar la calculadora de hipoteca

1. Escribe el precio de la vivienda.
2. Indica los ahorros que aportas como entrada. La calculadora resta esta cantidad del precio para obtener el importe del préstamo.
3. Escribe el interés anual (TIN) que te ofrece el banco o el que quieras simular.
4. Elige el plazo en años.
5. Revisa la cuota mensual, el total de intereses y el cuadro de amortización año a año que aparece debajo.

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

Las hipotecas usan casi siempre el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero al principio la mayor parte son intereses y al final, capital.

Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

Donde C es el capital prestado, i el interés mensual (TIN anual ÷ 12) y n el número de cuotas.

Ejemplo: para una vivienda de 250.000 € con 50.000 € de ahorros, pides 200.000 €. A 30 años y un 2,9 % de interés, la cuota es de 832,46 € al mes y pagas 99.685,59 € de intereses en total.

En ese mismo ejemplo, durante el primer año pagas 5.743,86 € de intereses y solo amortizas 4.245,66 € de capital. Por eso, al principio la deuda baja despacio.

Simulador de hipoteca: cómo cambia la cuota con el plazo

Préstamo de 200.000 € con un TIN fijo del 2,9 % (tipo de ejemplo):

Alargar el plazo de 20 a 30 años baja la cuota en unos 267 € al mes, pero añade casi 36.000 € de intereses.

Cómo afecta el tipo de interés

Con 200.000 € a 30 años, un TIN hipotético del 1,9 % da una cuota de 729,28 €; con un 3,9 %, la cuota sube a 943,34 € y los intereses totales pasan de 62.539,98 € a 139.601,11 €. Un punto de interés cambia mucho el coste final.

Cómo interpretar el resultado

La cuota mensual es lo que pagarás cada mes al banco. El total a pagar suma todas las cuotas, y el coste total de la vivienda añade tu entrada. Si financias más del 80 % del precio, la calculadora te avisa, porque es más difícil que un banco lo apruebe. El cuadro de amortización muestra, año a año, cuánto pagas de intereses, cuánto de capital y cuánto te queda por devolver.

Consejos antes de firmar

• Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio de compra.
• Además de la entrada, reserva alrededor de un 10 % del precio para impuestos y gastos de compra.
• Procura que la cuota no supere el 30–35 % de tus ingresos netos mensuales.
• Compara la TAE, no solo el TIN: la TAE incluye comisiones y gastos.

Hipoteca fija, variable o mixta

• Fija: pagas el mismo interés durante toda la vida del préstamo. Sabes siempre cuánto vas a pagar.
• Variable: el interés se revisa cada 6 o 12 meses según el euríbor más un diferencial. La cuota puede subir o bajar.
• Mixta: tiene un interés fijo los primeros años y después pasa a ser variable.

Para una hipoteca variable o mixta, escribe el interés que pagarías hoy. Puedes repetir el cálculo con un interés más alto para ver cuánto subiría la cuota si suben los tipos.

Errores comunes

• Fijarse solo en la cuota: compara también el total de intereses.
• Olvidar los gastos de compra: los ahorros no deben irse solo en la entrada.
• Ignorar los productos vinculados: seguros y otros productos que exige el banco tienen un coste que no aparece en la cuota.

Impuestos y gastos al comprar vivienda en España

• Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6 % y el 10 % del precio, con tipos reducidos en algunas comunidades para jóvenes, familias numerosas o primera vivienda.
• Vivienda nueva: pagas un 10 % de IVA (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la compraventa, que también depende de la comunidad. En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA.
• Otros gastos: la tasación de la vivienda, la notaría y el registro de la compraventa y, si la contratas, la gestoría.

Antes de firmar: la FEIN y el notario

Con la Ley de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas al menos 10 días naturales antes de firmar. En ese plazo debes acudir al notario, que te explica el contrato sin coste y comprueba que has recibido toda la documentación. Usa esos días para repasar la cuota con esta calculadora y comparar la TAE con otras ofertas.